這篇文章主要是分享我在買房和指數投資之間的看法和選擇 買房是個非常困難且爭議大的問題，且因為不同市場已經牽涉到近鄉謬誤跟貸款，幾乎不 可能如指數投資那樣有「明確實證」的答案 簡而言之，在指數投資、life cycle investment 等等，我能確定我是對的，但在房地產 的購買，我也只是分享我自己的看法，無法提供很正確的答案。只能拋磚引玉分享一個年 輕人的看法 前言：life cycle investment & coast fired 這篇主要接續我之前的一篇文 #1dfT6vou(Stock) 在這篇文裡面，以一個年輕人角度分享了所謂life cycle investment & coast fired 這是計算機：https://walletburst.com/tools/coast-fire-calc/ 我們能輕易計算出coast fired所需的金額。或者說，VT數量（這樣的說法通常能讓我們 更有動力和目標） 以月收4萬退休生活而言，考慮進通膨，抓1000股VT很寬裕 這也是我反覆提及的，儘早存到1000股VT，就可以coast fired，「賺多少花多少」，心 態上自由的重要 而要達成1000股VT，貸款/槓桿是必不可少的 背後的邏輯正如上一篇所說。你未來30年勞務所得=超長期債券，你已經曝險大量資產在 債券上了，勢必拉高股票佔比。 因此上篇文我給出的結論是：不買債、信貸投資指數基金、槓桿控制至少2x 大致複習完畢。而實行過程，最大的問題想必是買房跟這套邏輯的取捨 因此此篇分享我個人對買房/指數投資的理解，並計算兩者回報 探討族群&前提： 在討論之前，還是要先計算一下報酬率 雖然已經太多人算過了XD 然後討論要定義人群。我定義的是「45歲以前，未買房或房產很少者」 如果你已經大於45歲，開始進入股債分配的環節； 又或者你早已經有>3棟房 那不是主要要探討的對象 (畢竟當買三件以上房產時，要嘛你是很忠實的房產投資客不愛股票，要嘛你就是資產遠 超我的大戶，無論哪種我想你都不會想聽一個年輕的指數化信仰者侃侃而談XD) 房地產報酬採用國泰房地產/住宅價格指數當台灣平均回報率 指數化投資採用全市場股票ETF：VT，不考慮匯率波動，採用FTSE Global All Cap Index ，忽略追蹤誤差 回測20年（2003-2023） 租金回報率採用2% 裝潢等軟性費用基本上以我個人心證為主（基本都採較低） 另外，盡量不考慮資產波動情緒價值的部分。 所以什麼「股票上沖下洗你抱不住，房產跌了感覺不到，才能穩穩持有」這種言論不被考 慮 畢竟會點進來的人都是堅定的指數者，一言不合就刪app不看盤的，我們不會被什麼上沖 下洗影響：），希望啦 報酬比較： 全球指數過去20年的年化報酬為10%左右 房價指數過去20年為4.5%-5% 以上都是我抓FTSE 報告跟國泰的結果去回測的，大致上應該相去不遠 以買1500萬房子為例，頭期款20%，房貸利率2%，仲介買房2%賣房4%，裝潢費30萬，30年 後賣出。租金2% 年化報酬是多少呢？8.1% 相較之下，VT的年化回報是10% （1500萬房子，每年5%漲幅+2%租金回報率，30年後約1億1000萬 相對應，一開始不買房，省下頭期款+仲介+裝潢350萬，2%房貸利率=每月多4.4萬房貸投 資VT，30年後約1億5000萬） 且還未考慮房產折舊，但也未考慮房貸利率應該可以低於2%，跟房產實際報酬有人認為高 於4.5% 有點反直覺，開五倍槓桿還輸指數化，這原因是因為在你不斷還款的時候，本質上是一直 在去槓桿化。 討論： 可以看到結果，基本上買房和買股，擁有相差不遠的年化報酬，但在考慮槓桿後指數化投 資的報酬仍然高於買房 甚至考慮進房產折舊，兩者差異應該更大 但這絕對不代表買房的報酬比較低！ 因為要注意的是，這是長達30年不斷還房貸去槓桿的結果。 但你不需要去槓桿啊。 實務上，理財型房貸的出現讓這件事變的愚不可及，不該有人傻傻的還房貸30年 回到life cycle 的本質，在年輕時努力開槓桿是正確的方向 照這邏輯，反而買房是正確的選擇。因為房產能夠開很大的槓桿 所以此時已經很清楚分成三個類別 1. 指數化投資 2. 買房，但呆呆還款30年 3. 買房，但努力讓自己槓桿維持 以報酬率來說3>1>2 也就是，以過去的投資報酬率來回測，買房但不斷維持高槓桿是回報最高的方法 這也是清流君之前影片算出買房差於投資的原因。因為他不考慮房貸可以維持槓桿 但是，回到指數化投資的本質 當你把5倍槓桿，押注在亞洲一個小島、一個城市上的一個物件，風險是低的嗎？ 買房永遠不能逃避的就是他無法規避非系統性風險 我自己認為，比起2倍槓桿買VT，五倍槓桿壓在一棟房子上，無疑是非常高風險的金融操 作 身為指數投資者，很難無法認同這種無法規避非系統性風險的投資 問題是，如果有第4條路呢？ 也就是4. ：利用信貸開槓桿投資指數化投資，也就是長久以來我推薦的 如果以一個理性、客觀、且對房地產單一風險有趨避的人來討論，我認為2-3倍槓桿的指 數化投資是優於房地產的投資方式 他有著幾乎不輸房地產高槓桿的報酬，且規避了大部分的風險 因此我個人理性的結論是，如果願意且能夠以近似房貸的利率貸款到信貸，那信貸買股優 於買房 然後，這只是理論上的方案 事實上隨著你資產的增加，信貸不太可能無止盡維持2-3倍槓桿 此外，自住房的好處，情緒價值無法估算 譬如裝潢風格、寵物、社會觀感、女友要求、父母期望…… 買房無疑可以提供很多很多的情緒價值。光是租房不能自己弄裝潢跟寵物就差非常多了 所以，考慮進情緒價值，或許買房仍然是一個選擇 我認為，事實上，3&4完全可以併行，但也會互相影響 這已經牽扯到每個人信貸、房貸的條件 甚至業務員的不同也影響很大。 我不能ㄧ概而論去計算，因為無法考慮信貸會影響房貸的利率、成數 因此我個人、完全主觀、很可能沒辦法推廣給多數人、且不負責任的建議是： 在現金流足以支撐1.5-2倍槓桿的指數化投資時，以信貸模式走路線4。 實務上，隨著資產增加，理論上你的槓桿也必須持續加倉，但我們不能無止盡加倉下去， 也就是抓一個平衡點。 再次強調，純粹主觀 台灣信貸對年輕人的友善程度&利率，大約介在100-300之間。 也就是，當你貸款到2-300萬左右、槓桿兩倍總資產5-600萬元後，剩餘的錢可以「考慮」 拿來準備走路線3，也就是買房 這些錢也差不多一千多股VT，這可以給你更安穩的情緒價值。代表你已經coast fired了 這完全是個人觀點，如果你現金流能cover 400萬信貸，且買房對你情緒價值不大，那你 信貸400萬總資產800萬再開始存款也未有不可 亦即，一個陳腔濫調的結論 24歲畢業後，開槓桿信貸後總計約300-400萬資產，1000股VT後，剩餘錢當頭期款準備買 房。 實務上，按照每個人月薪不同，在26-28歲達到股票上的coast fired 開始把剩餘錢一樣投入VT，並在33-35歲左右賣掉1000股vt以外的金額買房 我個人認為這是可行的方式 買房後，除非已經達到你預設life cycle的槓桿倍數（上篇文有教過計算），否則永遠記 得理財房貸。而理財房貸出來的錢呢？ 當然all in VT！ 結論：懶人包 1. 一拿到頭期款就買房，後用理財房貸維持高槓桿，為過去20年收益最高的投資方式 2. 考慮進避險，信貸2-3x買VT是優於上述的選擇，且報酬相差無幾 3. 考慮進情感因素，可在600-1000股VT後開始存頭期款，為折衷方案 4. 買房後傻傻還款30年，期間不增貸，為最蠢最蠢的方法。其效果甚至低於無槓桿之指 數投資 5. 綜上所述，建議槓桿買VT當租屋股神or 存到一定股數VT後買房。直接買房後維持高槓 桿，適合對台灣房產有信心或自認有主動選房能力的人，我個人完全不推薦。啊買房後一 直還房貸沒維持槓桿的人，就別來亂了，最爛 6. 買房盡量貸40年貸款 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 91.223.100.103 (英國) ※ 文章網址: https://webptt.cc/bbs/Stock/M.1745507423.A.8BD.html