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作者LINPINPARK (lalalo)
標題Re: [新聞] 獨家／水龍頭開了！行政院今將拍板新青
時間Thu Sep 4 17:26:35 2025
原文PTT 原始連結 ↗
日股收盤回來看一下股版,怎麼一排房版文 還以為走錯版, 問號? 我覺得在不觸碰版龜，要小心翼翼討論這個議題，而且要有許多股點 先借用Howard Marks 對於週期投資與投資情緒的波狀圖來解釋一下這波房市 https://meee.com.tw/L8aWK5X.jpg
可以看到資產的True Value隨著時間往上 市價是隨著波浪上去ATH All Time High 以及盪到谷底的ATL All Time Low 投資者會隨著波浪，隨著資產市價的增值來放大樂觀的情緒 或隨著資產市價的跌價產生放大後的悲觀的情緒，如以下圖的各階段情緒表 https://meee.com.tw/TRtOmpB.jpg
這兩張圖要建立在 1. 此資產的真實價值True Value 確實隨著時間成長 2. 市場給予的市價是一直不理性的，市價跟True Value之間的關係 會根據樂觀悲觀有一大段溢價或一大段折價 那至於怎麼去定義和計算資產的真實價值True Value或內在價值 那是大哉問 此篇不探討 回到台灣不動產，這兩點是確實成立的 1. 台灣不動產就是受惠於長期經濟成長而真實價值持續成長 (土地成本+營建成本+貸款成本+利潤+對於台灣未來經濟期望之折現產生之溢價) 如果長期經濟不成長就會停滯，看起來台灣這20年沒有這個現象 我想大盤5000變24000就是最好的證明了 2. 市價就是會受到各種外在因素去波動 樂觀或悲觀去做溢價購買或折價售出 如: 2023-2025 近三年的AI大成長帶動超級樂觀長週期 2020-2022 疫情間的悲觀與電子業庫存增加的短悲觀 2018-2019 台商回流投資帶動的小樂觀短週期 2016-2018 左右岸的關係緊張帶動較為悲觀的短週期 2010-2016 緊縮房地產政策的悲觀長周期 這中間可以看出市場情緒一直是交替循環並且保持持續不理性 但真實價值其實就是持續成長，有時候略高於市價，有時候市價遠高於真實價值 那回到那張情緒表，套用到現在這個時空 可以肯定股市和房市目前都是在ATH，而且情緒維持在 Euphoria (極度愉悅、興奮和無憂無慮的情緒狀態)一段時間了 但是看一下下一個階段 Anxiety 焦慮的情緒出現，產生的核心會是市場情緒 「信心」的動搖，沒錯，就是對於這個過於樂觀的市價和每個人或法人心中自我判斷 真實價值之間，對未來市價與真實價值產生「信心」上的懷疑了。 綜觀現在幾個外部因素影響到 「信心」 1. 尚未談定的台美關稅- 直接影響半導體供應鏈未來在台擴廠投資 2. 緊縮的房地產政策- 這不多說，今天就是鬆綁一點 3. 半導體AI樂觀牛市的驚驚漲 - 長牛中，會怕AI泡沫造成的AI訂單逐季衰退 但我認為2.的改動只是短期的樂觀效應，1&3才是對股市與房市新的週期信心因子 在眾多區域中雙北/新竹/台中精華區應屬於可扛過去這段焦慮並且安全下莊 中部和南部這幾年炒做過高的，現在要面對市場焦慮與「信心」的考驗 以上分享 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.159.18 (臺灣) ※ 文章網址: https://webptt.cc/bbs/Stock/M.1756977998.A.161.html ※ 編輯: LINPINPARK (125.227.159.18 臺灣), 09/04/2025 17:30:33

推文 (195)

推 yousking 呆丸房地產跟呆丸總經可謂息息相關 09/04 17:30
→ yousking 36趴的集中度牽一髮動全身，其實跟股版完全有關 09/04 17:31
推 saberr33 舊市區的房子都不好租了，到底誰在買 09/04 17:32
推 wen12305 我比較想知道豪宅市場還有沒有救兒 09/04 17:36
→ LINPINPARK 豪宅市場就是心靈+情緒的自用價值>投資 09/04 17:37
→ LINPINPARK 買完自用 就不會投資豪宅惹 09/04 17:38
推 zoulephant LINPINPARK大的文章總是好看 09/04 17:38
→ waylank1234 這個集中度早就是回不去了，房貸就是吃這個集中度， 09/04 17:38
→ waylank1234 加上企金也吃，當然就是會飆高 09/04 17:38
推 zzz50126 這建立在由市場看不見的手去調控的情況 台灣這10年 09/04 17:38
→ zzz50126 是看得到的手在壓抑 基本上只要回歸市場 可能就很恐 09/04 17:38
→ zzz50126 怖了 09/04 17:38
推 NTU303150195 妙木山今天攝氏幾度 09/04 17:39
→ zzz50126 周期必須要有漲有跌 要是每次情緒起來時都被壓抑呢 09/04 17:39
推 wen12305 看來豪宅還是死透，有事燒紙 09/04 17:40
→ zzz50126 台灣住宅真的有康波周期嗎 09/04 17:41
→ LINPINPARK 妙木山進度到 七千四百張，916前會到八千張 09/04 17:41
推 minazukimaya 判斷山頂在哪挺難的 而且股/房的周期可能不會同步 09/04 17:45
→ minazukimaya 所以還是兩者分開分析 只講房的話 我覺得確實如你所 09/04 17:46
→ minazukimaya 說 過去半年市場已經從Euphoria開始產生Anxiety 09/04 17:46
→ minazukimaya 但是房子的「名目價格」有很強的僵固性 除非是碰到 09/04 17:47
→ minazukimaya 泡沫爆掉那種負債端大量違約(=資產負債表收縮) 09/04 17:48
→ minazukimaya 不然價格的僵固性會表現為落後通膨的名目盤整/緩跌 09/04 17:48
推 blargelp 第一張圖我是滿同意，true value 穩定向上沒問題喔 09/04 17:48
→ blargelp ，但我是覺得台灣房地產狀況這條線被拉得很平，上下 09/04 17:48
→ blargelp 波動小。也要看地區啦，北部可能以盤代跌而已 09/04 17:48
→ minazukimaya 會因為供需失衡大量下殺的區域應該挺有限的 09/04 17:50
推 minazukimaya 大概就那些預售賣太多 又因為政策導致的追價而產生 09/04 17:52
→ minazukimaya 輕度泡沫的地方吧 09/04 17:52
→ minazukimaya 不過目前的政策是 放開信用 讓建商能平順交屋 風險 09/04 17:53
→ blargelp 我指的是價格那條線，可能根本沒有明顯的向下回檔 09/04 17:53
→ minazukimaya 分散轉嫁給新青安貸款屋 而非集中在建商身上 09/04 17:53
→ minazukimaya 分散的小散戶其實比建商更有誘因咬牙苦撐 09/04 17:54
→ minazukimaya 所以價格風險從建商轉嫁給首購散戶 會形成價格支撐 09/04 17:54
→ minazukimaya 只是咬牙苦撐的這個苦嘛 就真的得苦一點了XD 09/04 17:55
推 abyssa1 房貸高槓桿+溺水不會斷頭 導致線很難往下跳太遠 09/04 17:55
→ abyssa1 因為有貸款的賠售2成根本拿不到現金 不如死撐觀望 09/04 17:55
推 minazukimaya 畢竟你阻擋他交屋 小散戶未必領情 說不定覺得你擋 09/04 17:57
→ minazukimaya 著他賺錢了呢 09/04 17:57
→ minazukimaya 放寬新青安最直接的效果就是解決排撥問題 皆大歡喜 09/04 17:58
推 MRFROG 這篇不錯 09/04 17:58
→ minazukimaya 「目前來看皆大歡喜」 建商也開心 買到房的也開心 09/04 17:58
推 qaz630210 72-2不調高，靠那個越來越少的剛需有啥屁用 09/04 18:32
推 Tassadar250 推一個 09/04 18:47
→ C24128390 第二戶第三戶的限制沒變都是小打小鬧XD 09/04 18:47
→ C24128390 某些人明顯超怕這個卡住最多投客的條件被人發現 09/04 18:47
→ C24128390 反過來說只要這個一開放 那就是繼續開派對 09/04 18:51
推 scarrony 你有看看你喊高點喊多久了嗎 09/04 19:32
→ LINPINPARK 你好啊，高點真的蠻久的，也是爽賺一些日股和台股嘻 09/04 19:51
→ LINPINPARK 嘻 09/04 19:51
→ LINPINPARK 然後最好高點維持久一點，讓新竹土地順利賣出 09/04 19:53
→ LINPINPARK 所有了解了嗎，喊高的同時我也是一直在把長期投資 09/04 19:54
→ LINPINPARK 的資本利得一次拿回來 09/04 19:54
推 NovaShin 某人便宜賣青埔 高檔買竹北 真的是好騷的操作ㄏㄏ 09/04 20:06
→ chenyei 台灣人口開始減少，對股市不一定有影響，對房地產 09/04 20:11
→ chenyei 肯定有影響，這無法純用投資情緒解釋 09/04 20:11
推 k91011022 新竹山區呢 09/04 20:13
推 ProTrader 大盤5000~24000要還原成報酬指數看比較正確 09/04 20:14
推 ProTrader 高雄台南都有台積電 地板還是有撐 09/04 20:19
推 doitlasting 看法相反，過高的一直都是雙北，無論你用什麼數據 09/04 20:23
→ doitlasting 看都是過高，高雄平均薪資是台北市7成但房價不到1/ 09/04 20:23
→ doitlasting 3，漲多不代表過高，估值比較重要 09/04 20:23
→ doitlasting 雙北還是支撐很強，但不代表他的價格應該是南部好 09/04 20:25
→ doitlasting 幾倍 09/04 20:25
推 NTU303150195 這個故事要去房版爬歷史 09/04 20:26
推 ctes940008 L大南部那個開發弄好了嗎？ 09/04 20:32
推 Xoshi 房市鬆綁應該是強心針 受市場考驗 09/04 20:36
→ LINPINPARK 南部的還在進行 09/04 20:49
→ ActionII 到底是谷底還是非理性繁榮QQ 09/04 21:47
→ ActionII 不過房板都說是房地產帶動實體經濟捏 09/04 21:50
→ scarrony 家裡有礦就是爽，一直看錯賠錢也賠不完 真羨慕 09/04 22:01
→ k798976869 AI就是fu糗 怕啥 09/04 22:17
→ LINPINPARK 呃，好的，中年阿北你爽就好囉～ 09/04 22:38
推 NovaShin 可憐蟲賣丟3x青埔去買7x竹北 追高殺低散戶仔 09/04 22:46
→ NovaShin 資產哺嚕哺嚕蒸發囉 社會危機哺嚕嚕往下跌 哭哭 09/04 22:46
推 woker ai比較像是當初網路 只是在砸設備，非手機這種商品 09/04 22:46
→ woker 馬上賺錢的 09/04 22:46
→ NovaShin 一來一往應該損失快破千萬了吧 悲情笑話房板仔 09/04 22:47
→ ActionII Fu糗也是能悲劇啊，為啥不怕 09/04 22:55
→ LINPINPARK https://i.imgur.com/FRi62kC.jpeg 09/04 22:56
→ ActionII 網路也是未來，當時的願景也幾乎都實現了欸 09/04 22:57
→ ActionII 但回頭大家還是會說泡沫啊 09/04 22:58
→ Bulogal 思考一下老魏為啥在法說會說過，AI需求很大，但還 09/04 22:58
→ Bulogal 是敵不過全球景氣下滑帶來的影響； 09/04 22:58
→ Bulogal 2022的老魏即使客戶情況變差訂單縮減，也始終在說 09/04 22:58
→ Bulogal 手上訂單滿載，GG不受影響，現在為什麼不像2022那 09/04 22:58
→ Bulogal 時那麼自大了 09/04 22:58
推 NTU303150195 幹我快笑死，你那身價還花時間用小畫家反諷他 09/04 23:12
→ NTU303150195 他家不只礦了好嗎XD 09/04 23:12
→ LINPINPARK 睡前靈光一閃，AI就是要來拿來做meme 09/04 23:16
推 wen12305 看了梗圖才知道scarrony這號人物，有什麼代表作嗎 09/04 23:22
→ LINPINPARK 沒概念，我以前在房版混的時候也幾乎沒印象 09/04 23:25
推 NTU303150195 00687這季配3塊已經沒人討論了 09/04 23:29
→ LINPINPARK 對啊，希望第三季可以配回0.32-0.34 09/04 23:33
→ LINPINPARK 匯率～ 有回來一點點 09/04 23:33
推 NovaShin https://i.imgur.com/A227XsT.png 09/04 23:33
推 NTU303150195 敲碗跟或m姨的分析文，上一篇7/31 09/04 23:34
→ NovaShin 他的代表作就是2021賤價賣掉青埔 09/04 23:34
→ NovaShin 然後去追天價竹北現在套牢中脾氣很差 離他遠一點 09/04 23:34
推 minazukimaya 如果要說美債的話 就…明天失業率審判日 09/04 23:44
→ minazukimaya 我當然是希望數據爛爆然後美債往上噴啦XD 09/04 23:45
→ minazukimaya 最好開個4.4%出來 希望不要勞參率又下降拖後腿QQ 09/04 23:46
推 NTU303150195 感謝美國人失業讓我們賺錢 09/04 23:47
→ NTU303150195 你有長債殖利率多少要出嗎 09/04 23:48
→ NTU303150195 不知道中性利率到底多少 09/04 23:48
→ NTU303150195 我現在100%債..-.- 09/04 23:49
推 minazukimaya 100%債太極端了啦XD 09/04 23:50
→ minazukimaya 我作短線而已 30Y目前是先看4.4%~4.5% 但其實我有點 09/04 23:51
→ minazukimaya 後悔作30Y 讓我重來的話 我會選10Y 沒想到10Y-30Y的 09/04 23:51
→ minazukimaya 利差會擴大這麼快 市場很不看好長期財政平衡QQ 09/04 23:52
→ minazukimaya 其實10Y過去一個月的線圖走勢蠻健康的 30Y就.... 09/04 23:52
推 NTU303150195 我去年4月4.9%進的，9月4.0%沒出，現在抱回5%還被 09/04 23:53
→ NTU303150195 匯率捅 09/04 23:53
→ minazukimaya 現在10-30利差已經70個基點 啊嘶~~~ 09/04 23:54
→ NTU303150195 就低能ㄏㄏ，覺得去年9月降息會賺更多 09/04 23:54
→ minazukimaya 嗯..100%債真的太極端了 長債本身也是風險商品 09/04 23:55
→ NTU303150195 嗯，主要我房子那邊全都槓上去的，其他投資就太保 09/04 23:56
→ NTU303150195 守... 09/04 23:56
→ NTU303150195 但100%債很虧時間成本 09/04 23:56
→ minazukimaya 我現在有點擔心10y隨著降息變成3.8% 結果30Y雷打不 09/04 23:56
→ minazukimaya 動也停在4.8% 會吐血... 09/04 23:56
推 NTU303150195 那...再等三個月？ 09/04 23:58
推 minazukimaya 沒有 真的10y到3.8% 30y還不動 我就認了出場XD 我畢 09/05 00:00
→ minazukimaya 竟是來作價差的 賺不到就算了 沒有要等他個天荒地老 09/05 00:00
推 NTU303150195 那你出美債要買什麼 09/05 00:00
→ minazukimaya 我這次進場 就想趁降息蹭一下看有沒有肉湯喝QQ 09/05 00:01
→ NTU303150195 我出美債也不知道要買啥XDD 09/05 00:01
→ minazukimaya 看美股囉 美股沒下來 我就先放短債 下來就慢慢加碼 09/05 00:01
推 NTU303150195 下次下來要勇敢加@@ 09/05 00:03
→ NTU303150195 不然100%債太沒參與感 09/05 00:03
推 minazukimaya 其實就是配置別太極端 比方說四月都跌那麼多 賣30% 09/05 00:05
→ minazukimaya 債換成股也合理吧 債畢竟只是停泊資金等待時機 09/05 00:06
→ minazukimaya 把握每次股票buy the dip的時機蠻重要的 09/05 00:06
→ minazukimaya 當然在高點減碼也是重要XD 09/05 00:07
推 NTU303150195 債+10%變-10%@@ 09/05 00:09
→ NTU303150195 沒減碼的下場 09/05 00:09
→ NTU303150195 那我關注如果4.4%先出一些等著進股票 09/05 00:11
推 minazukimaya 其實復盤回去看 就是4月初的火之七日有沒有果斷賣債 09/05 00:12
→ minazukimaya 換股吧XD 09/05 00:12
→ minazukimaya 4/4債券創高 股票破底 清明連假 我印象深刻 09/05 00:13
→ minazukimaya 因為我一口氣把債券出光去抄底 09/05 00:13
推 NTU303150195 邊掃墓邊看盤-.- 09/05 00:13
→ NTU303150195 祖先都做球了，子孫不會把握 09/05 00:13
→ minazukimaya 當然當時還有個因素是共和黨在國會通過程序 減稅法 09/05 00:14
→ NTU303150195 100%債在4/7真的是...我太難了 09/05 00:14
→ minazukimaya 案幾乎篤定要硬闖 兩個因子疊加讓我一鍵清倉了 09/05 00:15
→ minazukimaya 啊還有因為我是在海外券商作 所以我連假可以下單XD 09/05 00:15
→ minazukimaya 所以還是去開個IB帳戶吧 用了IB就覺得台灣券商根本 09/05 00:16
→ minazukimaya 都是石器時代.... 09/05 00:16
推 NTU303150195 禮拜一開盤就是買點，心裡素質沒到 09/05 00:16
→ NTU303150195 嗯確實，國外的UI好很多 09/05 00:17
→ NTU303150195 晚安囉 09/05 00:18
推 minazukimaya 晚安 09/05 00:19
推 cherrybabe 3000媽寶仔 94可悲☺ 09/05 00:32
→ C24128390 其他市場能賺的人是不會重壓房市的XD 09/05 01:53
→ C24128390 NTU大大應該有這個體會了吧XD 09/05 01:54
→ C24128390 房市那個賺錢速度 只有被其他市場淘汰的人才會重壓 09/05 01:58
→ C24128390 然後被淘汰完不服又跑回來虧 就跟你現在差不多 09/05 01:58
→ C24128390 美其名是分散投資 其實是貪念起來 羨慕其他市場XD 09/05 02:03
→ C24128390 我認識幾個真正只做房地產的人 也是有聲有色的 09/05 02:10
推 minazukimaya 倒也沒那麼極端 最近寄信來跟我討論資產配置的最多 09/05 02:11
→ minazukimaya 的類型是投資賺到頭期然後疫情壓進兩三間房的.. 09/05 02:13
→ minazukimaya 當然從寄信給我的人裡sample有非常大的選擇性偏誤啦 09/05 02:14
→ minazukimaya 不過這樣看下來確實有不少是投資賺頭期 進房市翻一 09/05 02:14
→ minazukimaya 波 然後現在房市冷了撤出 打算再重新配置的 09/05 02:15
→ C24128390 賺頭期要看是怎樣 有些是跟單的 有些就穩定投資類的 09/05 02:16
→ C24128390 隔壁看到的不少是這些 09/05 02:16
→ C24128390 這些其實也沒啥好說的 跟買房程度是差不多的事 09/05 02:17
推 minazukimaya 這我就不清楚了 我也沒問那些 不過大部份人投資能力 09/05 02:18
→ minazukimaya 都不錯，至少勝過股板80%的人 09/05 02:18
→ C24128390 能有複製性的靠主動投資賺錢 疫情期間應該很多機會 09/05 02:22
→ C24128390 我會覺得壓房是在繞遠路 或是其實認為自己是運氣好 09/05 02:22
→ C24128390 具體來說 我自己是看有沒有超過1/3在房市 含自住XD 09/05 02:28
→ C24128390 超過的我大概都會有戒心去看分析 09/05 02:29
→ C24128390 過半的話 我自己的觀察10個有9個其他市場都沒料 09/05 02:29
→ C24128390 剩下那個是類似大器晚成 然後也不想改資產配置的 09/05 02:29
→ C24128390 畢竟 人還是會學習的動物XD 09/05 02:34
推 minazukimaya 房地產畢竟是長週期決策 2022股市盤跌整年 AI還沒熱 09/05 02:40
→ minazukimaya 炒起來 所以2022確實是不少資金從股市進去房市囉 09/05 02:41
→ scarrony 哈哈 我快笑死，還要特地花時間做梗圖，時間都花在 09/05 07:15
→ scarrony 這難怪一直看錯 09/05 07:15
推 bms 推個 09/05 07:26
→ abyssa1 股市能賺的 房子順手買個幾間根本不是什麼重壓好嗎 09/05 08:59
→ abyssa1 股債房哪個低就補哪個 不知不覺越買越多都很正常 09/05 09:02
→ abyssa1 股值高拿來倒貨剛剛好 會賺的不會在哪裡叫 09/05 09:02
推 johnsun 觀察美股周期，曾經發生過投報落後原物料/黃金的時 09/05 09:44
→ johnsun 期，未來某一天萬一發生像2000年的網路泡沫大修正， 09/05 09:44
→ johnsun 那些從股市不見的大量資金，感覺可以提前思考到時會 09/05 09:44
→ johnsun 跑到哪些類型的資產 09/05 09:44
推 johnsun 台灣因為產業性質目前走在一個大趨勢上頭，老實說 09/05 09:51
→ johnsun 我認為房地產政策不一定要開水頭，這樣反而容易資 09/05 09:51
→ johnsun 產價格暴走 09/05 09:51
→ johnsun *水龍頭 打錯字QQ 09/05 09:52
推 h311013 第一張圖不適用台灣 情緒曲線應該是Log10 09/05 10:02
推 cloud6564 謝謝分享 09/06 08:32
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