Re: [請益] 房地產崩了會怎樣嗎

作者Smaragdus (Smaragdus)

標題Re: [請益] 房地產崩了會怎樣嗎

時間Tue Apr 8 13:44:04 2025

其實我覺得這篇文章很多論點都蠻合理的但有幾段我覺得推論有點太快了這邊也分享一下關於「升息／降息」的一些看法 1.房地產真的會因為升息崩嗎其實房地產本來就具備抗跌性，要因為升息就出現大幅崩跌，其實沒那麼容易而且就算真的要跌，房市也是所有資產裡反應最慢的那個當然，升息確實會讓市場資金沒那麼寬鬆、抑制M2成長，進而減緩房價的成長動能但如果說「升息會讓一堆人還不起房貸所以房市崩」這比較像是個人財務管理問題，不該怪在升息本身 2.升息以後中小企業就直接不做了其實大多數企業遇到資金壓力的第一步，通常是縮編、減少成本第二步考慮轉型，找尋其他潛在市場真的會到因為升息就「乾脆不做了」這種情況，我覺得有點過度推論 3.夾心產業的困境舉個例子，台灣的工具機產業上有技術跟品牌都很強的日本下有靠補貼、殺價格，走量搶市場的中國台灣企業卡在中間，產品不夠高階卻也不夠便宜，變得不上不下，這才是真正的產業困境而這種困境，其實跟升息或降息根本沒有直接關係它是產業結構、技術累積、全球供應鏈定位的問題，不是靠貨幣政策就能解決的最後談一下這次關稅對台灣企業的影響這波關稅的問題其實在於「預期不確定性」關稅真正對企業造成衝擊的，不只是反應成本上升，而是它對市場帶來更多的不確定性並不是說32%不重要，而是還要考慮如果客戶開始觀望、抽單、找其他更便宜的客戶，那企業接下來的訂單能見度就會大幅下降，市場自然也會調整對企業的預期，接著調降EPS、下修本益比當這種情況出現時，也不是靠「降息」就可以解決的降息確實可以增加企業借貸的動機但是企業的問題不是「借不借錢」，而是「接不接得到單」 ※ 引述《zzahoward (Cheshire Cat)》之銘言 : 升息問題又不是只有房地產崩 : 升息更多問題是企業資金成本上升 : 又不是只有房貸有資金成本，公司營運也有資金成本阿 : 你不會以為公司營運cash flow永遠都是正的狀態吧? : 大企業就算了，他們有本事拉長AP降低AR : 中小企業本來就毛三毛四了，升息到一個程度乾脆就不做了 : 另外升息升幣值，對於外銷導向的國家來說就是競爭力下降 : 外銷的敵人叫做競爭者，以台灣來說幾乎東亞都算吧 : 中國、韓國甚至日本 : 除了TSMC半導體供應鏈幾乎是沒有對手，台灣其他產業還是要跟這些國家競爭 : 今天台灣要升值到貿易逆差減少比例跟日韓一樣 : 你確定我們除半導體外其他產業對美國報價還有競爭力? : 升息要搞垮房地產前，產業會先被大爆破一輪 : 但搞垮房地產的不是因為房屋貸款利息 : 而是因為經濟蕭條引起的 ---- Sent from BePTT -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.100.209 (臺灣) ※ 文章網址: https://webptt.cc/bbs/Stock/M.1744091046.A.CC8.html

推文 (118)

→ ctes940008 若越南真的談成0關稅(雖然我認為不可能)那轉單效應. 04/08 13:45

推 joshpost 拜託關稅是32+10=42好嗎 04/08 13:47

推 Answerme 快賣50收謝謝 04/08 13:48

推 harddriver 股市跌回4位數 04/08 13:50

推 WSLai 不會怎樣 04/08 13:50

推 nineflower 就強迫台灣企業卷起來，不能再擺爛了 04/08 13:51

推 kenro 不用拜託，是您搞錯了，目前是32%沒錯 04/08 13:53

噓 DoooooD 關稅是32%啦二樓是不是沒研究清楚 04/08 13:53

推 showlayQQ 台灣傳產因為薪水的關係早就沒競爭力了，只能收了 04/08 13:54

推 wwewcwwwf 說升息沒用韓國升息打房房價跌1半 04/08 13:55

→ searchroy 關廠不做了，早年早賺飽飽，老闆想退休沒接班人。 04/08 13:55

推 slipknot2042 關稅是42% ... 04/08 13:56

→ wwewcwwwf 你看這一年升幾次一次 1碼而已 04/08 13:56

→ wwewcwwwf 難怪房板在笑股板 04/08 13:56

→ sonatafm2 升息就是讓投機者斷頭其實對社會是好的但是地產 04/08 13:59

→ sonatafm2 商要概括承受所以他們才會想方設法讓政府降息 04/08 13:59

推 jeffy84123 10%大家都有，不是現階段重點 04/08 13:59

→ sonatafm2 升息打房房價跌一半對於一般人會有影響嗎？不是 04/08 14:00

→ sonatafm2 應該讓更多人可以有自己的房子為什麼是壞事？ 04/08 14:00

推 nacy204327 房市走跌的話速度比股版會快很多別人一坪便宜3萬 04/08 14:01

→ nacy204327 你不便宜也賣不出去惡性競爭可以預見的事不要假 04/08 14:01

→ nacy204327 裝沒看到 04/08 14:01

→ zzahoward 你應該沒接觸過很多夕陽傳產吧他們做下去的因素 04/08 14:01

→ FatFatQQ 租房比買房划算幹嘛買房？ 04/08 14:01

→ sonatafm2 所以為什麼要炒房？ 04/08 14:02

→ nacy204327 股票都還有企業的基本價值在房就是每個商品都是個 04/08 14:02

→ nacy204327 股不買也有別的可以買價值隨人訂 04/08 14:02

→ FatFatQQ 持有資產一直通縮直接賣掉了 04/08 14:02

→ zzahoward 這邊講的升息是因為要讓台幣走強可不是三四碼解決 04/08 14:03

→ zzahoward 你一邊要面對關稅的不景氣還要把台幣幣值拉上去這 04/08 14:03

→ zzahoward 可能要十幾碼二十碼才拉得上來 04/08 14:04

→ Smaragdus 我補充一下好了房地產的部分只單靠升息要讓屋主 04/08 14:04

→ Smaragdus 有急迫賣房的需求我認為有點困難因為很多轉嫁方式 04/08 14:04

→ Smaragdus 而且持有成本過低可能要搭配政策或是遇到其他黑 04/08 14:04

→ Smaragdus 天鵝並不是說升息不能打壓房市 04/08 14:04

→ zzahoward 事實上台灣要升息早該在2022~2024年就升幾碼當儲備 04/08 14:05

→ zzahoward 而不是到了2025被打到鼻青臉腫才在思考升息 04/08 14:05

推 M1004218 一般人是更好買房了，但苦了房仲房蟲建商會讓政治 04/08 14:06

→ M1004218 生命迅速終結啊030 04/08 14:06

→ zzahoward 台灣房市現在最大的問題就是"鄉下沒有鄉下的樣子" 04/08 14:06

推 Frobel 草漯就該一坪10萬內 04/08 14:09

→ sonatafm2 央行根本不願意升息好嗎匯率操控國不是假的吸人 04/08 14:09

→ sonatafm2 民的血去做它的業績去讓大老闆賺錢 04/08 14:09

→ sonatafm2 真的要健全房市升息最快無聊建商房蟲倒一倒房市 04/08 14:11

→ sonatafm2 立馬正常 04/08 14:11

→ zzahoward 錯健全房市就是放寬容積率進入大都更 04/08 14:11

推 YJJ 匯率問題也是影響很大吧 04/08 14:12

→ zzahoward 你容積率大放送馬上就崩盤了 04/08 14:12

噓 Ilou 現階段可能不是反應最慢囉！ 04/08 14:12

→ zzahoward 你台北市住三直接開350%基準容積直接翻天地覆 04/08 14:13

→ zzahoward 沒人搞懂打房就是直接幹爆供給就是了從台北市開始 04/08 14:14

推 ginopun10477 推 04/08 14:15

→ rbelldandy 不會怎樣呀,因為不會崩呀,主辦協辦官方都自己人 04/08 14:17

推 nthank 韓國升息就炸是因為投機的人太多吧，太多人加槓桿 04/08 14:17

→ nthank 。台灣升息應該不至於太多人會繳不出貸款。 04/08 14:17

→ rbelldandy 真的台灣央行說穿人是吸平民血利企業,台灣劫貧濟富 04/08 14:18

→ nthank 前幾波信用管制不是已經把投資客都趕出市場了嗎 04/08 14:19

→ poco0960 容積大放送就前面幾個蓋好後面就爛掉了 04/08 14:20

→ rbelldandy 不可能台灣持有房市成本太低了,其實什麼打房都屁招 04/08 14:20

→ rbelldandy 學國外每年房地合一稅就你房子成交的總價1-2趴就好 04/08 14:20

→ zzahoward 為什麼會爛掉? 04/08 14:22

推 j3307002 學日本啊，但學了就會有人反彈xd 04/08 14:23

推 krf08 一堆傳產本業沒在賺錢在炒房地產。升息照這篇邏輯 04/08 14:28

→ krf08 完全沒有傷害 04/08 14:28

推 tist 荷蘭病+帶頭炒房，崩下來一定很漂亮 04/08 14:30

推 kenro 新房子的確營建成本拉高，但中古屋是跟著漲屁啊 04/08 14:32

推 Jokering5566 降息中小企業才會不做了借錢炒房地產 04/08 14:36

推 M1004218 還有限制公設比，一堆噁心破30%的 04/08 14:40

→ M1004218 我是買居住空間不是送錢給建商重複買公設 04/08 14:40

→ UncleJrue 這篇理性分析給推但是就是要升息 04/08 14:42

→ UncleJrue 不然房市真的太扯早該讓炒房蟲消失 04/08 14:42

→ zzahoward 公設比沒限制公設比是逃生梯之類的規定 04/08 14:49

推 willisme 越南不可能零關稅 04/08 14:57

推 vfgb35 公設比常常是安全或通道考量加上去的拜託不要這麼 04/08 15:02

→ vfgb35 精緻利己你行你來設計只有20%的出來給大家買 04/08 15:02

推 vfgb35 至於房地合一稅早就有了五年內交易35~45%重拳 04/08 15:04

推 vfgb35 只是很多人沒想過課稅也會變相抬高售價理由很簡 04/08 15:06

→ vfgb35 單自己要賣的時候第一個念頭就是"啊幹這個房地合 04/08 15:06

→ vfgb35 一稅課下去我就虧了價錢守高一點賣吧" 04/08 15:06

→ vfgb35 價格是建立在買賣合意看不透只能一輩子喊居住正義 04/08 15:07

→ vfgb35 https://i.imgur.com/gf2gylb.jpeg 04/08 15:08

推 zzz50126 講公設比是建商故意要的代表資訊收集能力不足建議 04/08 15:09

→ zzz50126 多研究一下從法規面到推行理由到人性都要理解 04/08 15:09

推 jojojet 你幹爆台北市的下場，就是往南部買 04/08 15:24

→ Smaragdus 很不太想講房地產一堆亂象 04/08 15:24

→ Smaragdus 但公設比本來就可以討論啊，怎麼會變成講它就是「 04/08 15:24

→ Smaragdus 不懂」？ 04/08 15:24

→ Smaragdus 沒人否認它有法規背景，也知道早期是為了動線、逃 04/08 15:24

→ Smaragdus 生、結構安全這些必要需求， 04/08 15:24

→ Smaragdus 但問題是現在很多案子高達35~40%，然後出現什麼交 04/08 15:24

→ Smaragdus 誼廳、閱覽室、健身房，實用性根本低到爆， 04/08 15:24

→ Smaragdus 這種「堆公設 → 拉坪數 → 壓單價」的行銷操作難 04/08 15:24

→ Smaragdus 道不是建商有意為之？ 04/08 15:24

→ Smaragdus 說穿了，建商就是利用法規的空間去做商業包裝，消 04/08 15:24

→ Smaragdus 費者買到的實坪越來越少，還要被說不懂？ 04/08 15:24

→ Smaragdus 資訊透明才是重點吧，現在有些建案根本連主建物面 04/08 15:24

→ Smaragdus 積都不敢標清楚， 04/08 15:24

→ Smaragdus 批評制度或產業做法，是出於對現況的反思，不是「 04/08 15:24

→ Smaragdus 不懂」，反而是「太有感」。 04/08 15:24

→ Smaragdus 如果連這都不能講，那是希望大家繼續被玩術語包裝 04/08 15:24

→ Smaragdus 而已吧？ 04/08 15:24

噓 beyonder 笑死人，國際牌桌沒有你啦還抗跌 04/08 15:24

推 zxc90147 Ok 繼續抄房 04/08 15:32

噓 bms 你要不要去試試看當個老闆體驗一下每個月被現金流 04/08 15:35

→ bms 壓得喘不過氣來的感覺轉型是有底蘊的大企業才做得 04/08 15:35

→ bms 來的事情一堆中小企業毛三毛四你以為要怎麼轉型 04/08 15:35

推 alice1967 房貸升息預期會降價，大家就會趕快賣房了，投資商品 04/08 15:37

→ alice1967 都是投資客先動，這才是真正可怕的事情！ 04/08 15:37

推 bms 每天有一餐沒一餐的降息就是要讓這些企業能夠有喘 04/08 15:39

→ bms 息的機會當然你可以認為說這些企業這麼沒競爭力倒 04/08 15:39

→ bms 一倒算了那就來看看影響有多大吧 04/08 15:39

推 alice1967 當年就是金融危機，馬政府降息降到底，不然大家都要 04/08 15:51

→ alice1967 倒 04/08 15:51

→ alice1967 以前房子便宜都要吃不消了，現在最大的問題就是房子 04/08 15:54

→ alice1967 太貴，貸款總額超過當年幾十倍，如果升息那真的是世 04/08 15:54

→ alice1967 紀災難！ 04/08 15:54

推 alice1967 大陸的房市泡沫，放在台灣這種市場，銀行會更吃力 04/08 15:59

推 jimhall 不做就可以淘汰沒競爭力的企業 04/08 16:30